A cadeia dominial das Fazendas Vargem, Vargem Pequena e Camorim — das sesmarias coloniais ao Banco de Crédito Móvel, e o vazio jurídico criado pelo Decreto-Lei nº 9.228 de 1946.
Os bairros da Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande e Vargem Pequena correspondem, em sua substancial extensão, às antigas fazendas coloniais concedidas por cartas de sesmaria durante o período imperial. Essas terras — estimadas em aproximadamente 120 milhões de m² — integram o patrimônio fundiário cujo domínio remonta ao Banco de Crédito Móvel, constituído em 1890.
A compreensão dessa cadeia dominial exige o estudo de quatro séculos de história jurídica: das sesmarias do Brasil-Colônia às complexas vicissitudes provocadas pelas alterações legislativas do século XX.
A mais extensa das três propriedades, compreendia as várzeas e baixadas ao longo da Lagoa de Jacarepaguá. Sua origem remonta às primeiras concessões de sesmaria na Capitania do Rio de Janeiro, consolidadas durante o século XVIII sob domínio de sucessivas famílias senhoriais.
Área contígua à Fazenda Vargem, separada por marcos naturais e divisas estabelecidas em registros paroquiais da Freguesia de Jacarepaguá. A designação "pequena" referia-se à extensão relativa, não à importância econômica das terras, de alto potencial agrícola e pastoril.
Denominada pelo topônimo indígena do rio homônimo, a Fazenda Camorim ocupava a porção mais ocidental do complexo fundiário. Seus limites eram fixados pela Serra das Araras ao norte e pelas restingas que bordeiam o Oceano Atlântico ao sul, definindo extensa faixa costeira.
As terras da Freguesia de Jacarepaguá foram concedidas pela Coroa Portuguesa mediante cartas de sesmaria, instrumento jurídico do direito luso-brasileiro pelo qual o Estado cedia o uso e gozo de terras incultas a particulares obrigados ao seu aproveitamento e cultivo. As sesmarias integravam o sistema de capitanias e formavam a base fundiária colonial.
Sesmaria · Direito ColonialCom a Independência e a extinção do regime sesmarial em 1822, as terras passaram ao regime de posse, consolidado pela Lei de Terras de 1850 (Lei nº 601). Os possuidores foram chamados a registrar suas terras nas Repartições Especiais de Terras Públicas, assegurando a continuidade dominial sob o novo ordenamento imperial.
Lei de Terras · 1850O Decreto nº 1.318/1854 determinou o registro paroquial das posses. Os proprietários das fazendas de Jacarepaguá procederam ao competente registro junto ao Vigário da Freguesia, documentando extensão, confrontações, benfeitorias e título de aquisição. Esses registros constituem prova precípua da cadeia possessória pré-BCM.
Registro Paroquial · Dec. 1.318/1854O Banco de Crédito Móvel, fundado em 16/10/1890 no contexto do Encilhamento republicano, incorporou ao seu capital as fazendas mediante transferência dominial juridicamente instrumentalizada. O banco atuava como instituição de crédito hipotecário e territorial, sendo as fazendas de Jacarepaguá parte essencial do seu ativo imobiliário.
Fundação BCM · 16/10/1890Durante décadas, o BCM administrou as fazendas como ativo estratégico, realizando cessões, arrendamentos e demarcações parciais. A urbanização incipiente da Zona Sul carioca ainda não havia alcançado a região de Jacarepaguá, preservando o caráter rural e a integridade territorial do complexo.
Administração BCMO Decreto-Lei nº 58/1937 impôs novos requisitos para o loteamento e parcelamento de imóveis — inclusive a necessidade de aprovação municipal de plantas e o registro cartorário para eficácia das alienações. O BCM, já sem representação societária plena, não logrou cumprir o procedimento exigido, criando o primeiro obstáculo formal ao aproveitamento das terras.
Dec.-Lei 58/1937 · Entrave RegistralO Decreto-Lei nº 9.228/1946 estabeleceu que instituições financeiras em processo de liquidação extrajudicial somente poderiam ser representadas e praticar atos jurídicos por intermédio de liquidante expressamente nomeado pelo Ministro da Fazenda. A ausência de tal nomeação criou estado de incapacidade representativa que impediu o BCM de alienar, registrar, averbar ou exercer quaisquer atos dominiais sobre o seu patrimônio.
Dec.-Lei 9.228/1946 · Paralisia JurídicaA Freguesia de Nossa Senhora da Apresentação de Jacarepaguá constituiu, por séculos, a única unidade administrativa eclesiástica e civil que abrangia a totalidade das fazendas. Com o crescimento urbano do Rio de Janeiro, sucessivas divisões foram criando novas serventias e circunscrições — cada alteração gerando potenciais lacunas nos registros imobiliários.
Toda a região era circunscrita à Freguesia de N. S. da Apresentação de Jacarepaguá. Registros paroquiais, tabelionatos e ofícios de notas concentravam-se na sede. Os registros dominiais das fazendas encontram-se, neste período, exclusivamente nos livros da serventia original.
Com o Distrito Federal abrangendo maior extensão, novas freguesias e serventias foram criadas para Campo Grande e Guaratiba, afetando os limites ocidentais das fazendas. Os registros passaram a ser distribuídos entre diferentes ofícios, criando risco de duplicidade e lacunas documentais.
A instalação de cartório específico para Jacarepaguá concentrou novamente os registros da área. Contudo, o histórico de distribuição entre serventias anteriores exige análise retrospectiva de múltiplos livros para reconstituição completa da cadeia dominial de cada fazenda.
O Plano Lúcio Costa para a Barra da Tijuca (1969) e a posterior urbanização acelerada levaram à criação de múltiplos cartórios na região. A coexistência de registros em circunscrições distintas — sem unificação — é um dos elementos centrais das disputas atuais sobre o domínio das fazendas.
O Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, regulamentou o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, impondo obrigações que alteraram radicalmente a dinâmica do mercado fundiário brasileiro. Para que um proprietário pudesse parcelar e alienar lotes, era necessário: (i) apresentar planta do imóvel aprovada pela Prefeitura; (ii) obter memorial descritivo das obras; e (iii) registrar o loteamento no Cartório de Imóveis competente.
O Banco de Crédito Móvel, já em processo de dissolução administrativa e sem diretoria plenamente operante, não dispunha de capacidade institucional para conduzir o procedimento de aprovação perante a Prefeitura do Distrito Federal. A planta das fazendas nunca foi aprovada nos termos do Decreto-Lei nº 58/1937, criando hiato formal entre o domínio registral do BCM e a possibilidade de seu exercício pleno conforme a nova legislação.
O Decreto-Lei nº 9.228/1946, editado durante o Governo Dutra, disciplinou a liquidação extrajudicial de instituições financeiras. Seu dispositivo central, para os fins da questão BCM, estabeleceu que nenhuma instituição em regime de liquidação poderia praticar atos de disposição, alienação ou administração de bens sem a intervenção do liquidante designado pelo Ministério da Fazenda.
O BCM jamais teve liquidante nomeado na forma do decreto. Essa omissão administrativa — que perdurou por décadas sem que qualquer autoridade competente procedesse à designação — criou situação inédita de incapacidade representativa absoluta: a pessoa jurídica existe, o patrimônio existe, o título dominial existe — mas ninguém tem legitimidade formal para agir em seu nome.
Essa lacuna de representação é o núcleo jurídico de toda a controvérsia atual sobre o domínio das fazendas. Sem liquidante nomeado, o BCM não pode registrar, averbar, alienar, ceder, gravar ou praticar qualquer ato sobre seu patrimônio imobiliário — o que abriu espaço para as tentativas de usurpação documentadas nos processos judiciais em curso.
Sem liquidante nomeado, nenhuma venda, cessão ou transferência das fazendas pode ser praticada em nome do BCM com eficácia jurídica plena.
A ausência de atos dominiais regulares desde 1946 criou vácuo nos registros imobiliários, utilizado por terceiros para tentativas de inserção de matrículas fraudulentas.
O estado de incapacidade representativa alimentou décadas de disputas judiciais, culminando no Conflito Positivo de Competência nº 215.515/RJ no STJ.
A reconstituição da cadeia dominial das Fazendas Vargem, Vargem Pequena e Camorim demonstra que o domínio do Banco de Crédito Móvel jamais se extinguiu por qualquer instrumento jurídico válido. Os títulos originários, os registros paroquiais, os lançamentos cartorários e a própria legislação regulatória das liquidações extrajudiciais convergem para confirmar que o patrimônio fundiário permanece sob domínio do BCM — aguardando, há mais de sete décadas, a regularização que apenas a nomeação do liquidante previsto no Decreto-Lei nº 9.228/1946 pode proporcionar.